央行二度鬆綁第二戶房貸成數至七成，惟專家分析，房市交易量回不去2024年上半年高峰，主因限貸令只是鬆綁未解禁，加上市場熱錢集中台股，均對房市形成資金排擠效應，後續房市雖見向好但欲大不易。

中信房屋總經理張世宗指出，央行二度鬆綁第二戶房貸成數從首季的五成、拉高到第3季的七成，顯示政策對房市調控已逐步消退；不過，當前房市買盤以自用為大宗，加上央行只是鬆綁管制、而非全面解除禁令，因此現階段房市遇兩大抗性，第一買賣雙方對價格的認知差距，第二市場熱錢集中在台股，在資金排擠效應下，認為接下來買賣雙方能否逐步縮小對房價的認知落差、建立合理共識，將是交易量能否進一步擴大的關鍵。

永慶房屋研展中心副理陳金萍同步認為，在央行第七波信用管制未全面退場，加上銀行端對房貸成數、借款人財務條件與還款能力的審核依舊審慎，房市交易量欲大不易，接下來市場交易主力仍以首購、換屋及長期置產等自用需求為主。

中長線來說，大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，由於年底大選在即，若無重大外在影響，房市買氣將回穩，惟民眾最在意的高房價恐怕仍呈現「區間整理、強者恆強」情況。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐表示，在央行對房市態度趨向緩和，加上「青安3.0」提高婚育貸款額度，意味過去兩年箝制房市交易量的利空將逐漸消退，市場回歸自用需求面，估計第4季房市進入預熱，2027年初房市有機會回歸常態。

永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲9月旗下仲介店頭最新成交數據顯示，9月交易量較8月雖互有小幅增減，不過，四大業者交易量年增率均逾一成，顯示政策利空逐漸消退，第4季起房市可望迎來曙光。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨表示，9月成屋市場上下半月買氣出現差異，上半月因市場觀望央行理監事會議結果，房市交易量出現觀望量縮，但下半月因央行再度放寬第二戶房貸至七成，帶動成交量明顯上揚，顯示兩年房市利空政策逐漸退去，市場終於迎來買氣曙光，並有望在第4季發酵。

另外，永慶房屋研展中心副理陳金萍、台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐同步指出，在央行再度放寬第二屋房貸成數下，9月下旬民眾購屋信心受激勵，成屋市場看屋意願有增加趨勢，單日帶看量創今年新高，增加兩成左右，顯示換屋族有「動起來」現象，同步帶動房市買氣回升。

資料顯示，四大房仲最新9月成交數據指出，在央行宣布二度放寬第二戶房貸成數至七成後，市場買氣明顯好轉，惟因9月底中秋連假，不少民眾返鄉或出國旅遊，讓單月交易量較上月出現月增減上下5%情況；若與去年比較，四大房仲交易量全數回溫至少一成，又以永慶房產集團交易量年增17%最多。

若與8月相較，據永慶房產集團數據顯示，以新竹縣市月增15%最多、其次為高雄市月成長14%、台南市也增加約9%，雙北市則月增2~3%，桃園市則持平表現。

中信房屋總經理張世宗指出，今年9月的交易量雖有傳統民俗月干擾，但仍呈現約一成的成長，顯示市場雖處於盤整階段，但自住需求依然存在，房市基本面仍具支撐；展望第4季，在「青安3.0」優惠購屋政策、利率凍漲、第二戶購屋貸款條件鬆綁，以及通膨預期等因素支撐下，第4季房市交易量可期。

　受民俗月效應、台股高檔震盪影響，國內各大房仲自結9月門市交易量普遍較8月下滑5％以內，不過較去年同期增加逾10％。房仲業者表示，在9月下旬中央銀行微幅鬆綁部分信用管制後，看屋人潮增加 2成，預期市場信心脫離悲觀、轉向中性，房市也將穩健打底。

　　根據各房仲業者統計9月門市交易狀況，永慶房產集團月增5％，住商、中信房屋、台灣房屋則月減5％以內；與去年同期相較，各房仲業者9月門市交易年增幅均逾1成。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，在房市政策稍稍鬆綁後，看屋意願增加，實質影響預期第四季逐步反映，成屋市場持續呈現「量小增價平」格局。不過，信用管制仍未全面退場，銀行對房貸成數、借款人財務條件與還款能力的審核依舊審慎，市場交易主力仍以首購、換屋及長期置產等自用需求為主。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，9月下旬單日帶看量創今年新高，增加約2成，換屋族有逐漸動起來的趨勢。過去兩年箝制房市交易量的利空將逐漸消退，市場回歸需求面和資金面，加上近年股票市場大漲，許多購屋族投資獲利已經翻倍，更有購屋信心和底氣，預期第四季房市進入預熱，明年初房市有機會回歸常態。

　　中信房屋總經理張世宗指出，現階段買方出價相對保守，屋主則仍然希望守住行情，市場處於盤整的階段，在青安3.0、利率凍漲、第二戶購屋貸款條件鬆綁，以及通膨預期等因素支撐下，第四季房市交易量仍可期待，市場量能能否進一步回溫，除了政策與資金環境外，買賣雙方能否逐步縮小價格差距、建立合理的共識，也將是影響成交動能的重要關鍵。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，9月下半月交易量明顯上揚，雖然銀行貸款可能還有排撥問題，市場經過兩年折騰，總算初見曙光。蛋黃買氣逐漸加溫，由於大選在即，若無重大衝擊買氣可望回穩，房價仍呈現區間整理，強者恆強。

台北市預售成交價再創高。據實價登錄資料顯示，最新第2季士林預售價不僅飆破131萬元，更讓台北市12區新屋房價全面站回百萬元，全市預售案單價更衝上131萬元、再創新高紀錄。

永慶房產集團分析，最新今年第2季台北市12行政區中，出現房價基期愈低，房價漲幅愈大情況，如萬華、文山、士林等區，相較兩年前均出現兩成以上漲幅，除了區域位於市郊、房價相較市中心低吸引買盤外，區域內提供新建案供給、都更危老案等指標案，推升區域行情走高。

永慶房產集團指出，雖然近年台北市人口不斷移出，區域需求看似弱化，惟北市是全國政經中心，具有職涯發展高、交通方便、商業機能強，及長期需求大於供給、土地稀有等特性，讓長期房價具有易漲難跌條件。

資料顯示，2024年9月第七波信用管制上路後，同年第4季北市萬華區房價連兩季跌破百萬元，隨後北投區跟著失守百萬大關，新屋跌價的連鎖效應升高；惟進入去年第2季、第3季在指標新建案陸續登場，北市12行政區預售房價連兩季全面回歸百萬元。

雖然去年第4季至今年首季，北市士林區預售房價出現連兩季鬆動、每坪成交均價一度從最高120.2萬元跌至93.4萬元，跌幅逾兩成，預售屋跌價的連鎖效應再次升高；最新第2季北市預售房價中，士林區新建案行情不僅每坪站回百萬元、價格更衝上131.1萬元區域新高，讓台北市12行政區預售房價全面重回百萬元大關。

觀察各區房價表現，12行政區中、近六成新建案房價改寫歷史新高，包括士林、大安、內湖、文山、信義、南港、萬華等七區；以近兩年新建案每坪成交價漲幅來看，士林、大安、中正、文山、萬華等五區，兩年新屋房價漲逾兩成者比重超過四成，推升台北市整體新建案每坪成交均價站上131萬元、再創新猷。

馨傳不動產智庫執行長何世昌分析，在營造成本不斷提高、國內經濟表現佳，加上《平均地權條例》新修法中禁止預售屋轉售、抑制市場倒貨賣壓，且開發商財務狀況佳，尤其輝達題材、台股財富效應、央行鬆綁第二戶貸款至七成等，台北市預售房價不僅完全打破過去慣性，更是這波打房措施中六都最早走出恐慌、衰退的都會區。

永慶房產集團業務總經理葉凌棋昨（23）日指出，第3季央行未升息，但實質房貸利率已較兩年前攀升2碼以上，雖放鬆房市管制但銀行資金依舊緊縮，尤其今年交屋量逾14萬戶寫30年新高，預估第4季成屋市場交易量會回升、但幅度有限，呈「量小增價平」格局。

葉凌棋表示，2025、2026年全國使照量呈現連兩年站上八萬戶，尤其今年前七月使照量約達8,.3萬戶、創2006年單月統計以來新高量，預估今年全年量能將突破14.2萬戶，創1997年以來新高紀錄。

另外，實質房貸利率已升兩碼以上，首購中位數房貸利率從2.06%提高至2.6%，第二戶利率也從2.18%拉高至2.9%，等同實質升息逾兩碼。

他強調，第3季央行理監事會議放寬房市管制，且今年前八月成屋市場回溫，交易量年增6.6%，且第4季有台灣經濟、科技業與出口動能續強，以及台股高檔持續支撐下，有助第4季房市交易量回穩，單季市況估呈「量小增價平」格局。葉凌棋指出，在此環境下，預估2026年建物買賣移轉棟數約落在25.6萬棟至26.7萬棟左右，較2025年呈現「年減2%至年增2%間」。央行放鬆房市管制，但不影響當前房市主力買盤仍以自用為大宗。

　永慶房產集團23日發布第四季房市前瞻報告，永慶業務總經理葉凌棋表示，雖然央行沒升息，但房貸利率已較二年前實質升2～3碼，銀行排撥問題再現，全年推估14.2萬戶使照，挑戰近30年新高，今年將面臨大量完工交屋的資金壓力。

　　雖然央行將第二屋貸款成數從6成放寬至7成，但房仲公會全聯會調查發現，有近5成民眾希望取消貸款成數上限，由行庫自行評估放款成數，亦有7成民眾認為購買第二屋應提供寬限期，讓購屋理財資金更有彈性。

　　房仲公會全聯會理事長王瑞祺表示，自二年前實施信用管制以來，行庫放款採取嚴格審查，這次央行雖將第二屋房貸上限提升至7成，但仍需行庫積極配合，民眾才能貸到。

　　葉凌棋表示，儘管央行已連續十季未升息，但近二年房貸利率實質上已回到17年前較高的位置，雖然放寬第二戶貸款至7成，不過寬鬆一陣子的房貸，近期又變緊了，首購族排撥問題再現、銀行多以VIP 客戶優先，第二戶貸款更難，尤其若有承作土建融的公銀，預留預售交屋分戶貸款放貸更緊縮，房貸利率可能要3％才借得到。

　　根據永慶內部交易資料顯示，目前首購族平均利率2.6％、換屋族平均利率2.9％，比起二年前首購族利率約增加2碼、換屋族約增加3 碼。葉凌棋表示，本季央行應審慎評估無需升息，不然會造成購屋族更多負擔。

　　他表示，今年全台住宅使照核發恐創近30年新高，目前銀行資金緊縮，成屋交易回溫、加上預售屋完工交屋壓力，銀行放貸現在是「賣方市場」，房貸利率居高不下無可避免，市場資金量不足、貸款需求又大，預售屋交屋可能都得等一至二季才能貸到錢。

　　至於房價走勢，葉凌棋認為，整體房價呈現「平盤整理、區域分化」的態勢，不過供給量大、生活機能弱的地區有下修一點的可能性。

　　展望第四季房市，葉凌棋指出，台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪下，第四季成屋市場呈現「量小增價平」格局。不過，銀行資金緊縮持續，房市交易量大幅回升幅度仍有限，預估全年建物買賣移轉棟數約25.6萬至26.7萬棟，年減2％至年增2％之間。

近十年雙北主力購屋總價帶全面上調；永慶房產集團統計實價登錄資料指出，台北市總價逾2,000萬元交易過半，躍主力購屋總價帶，千萬元內剩不到一成；新北市交易主力總價也上調至1,000萬至2,000萬元、比重近五成，反映在薪資漲幅追不上房價下，雙北市購屋總價不斷提高。

永慶房屋研展中心副理陳金萍分析，在薪資漲幅追不上房價幅度下，在高房價的時代，居住條件就必須做出取捨，或是降低條件；尤其是在全國房價最高的台北市，過去十年整體房價為上漲趨勢的大環境下，因區域內土地供給稀有，加上房價基期高，即使是購買中古公寓或中小坪數產品，成交總價輕易跨過2,000萬元門檻，讓北市購屋門檻不斷提高、逐漸轉向2,000萬至4,000萬元。

另一方面，陳金萍指出，雖然十年後雙北市購屋總價門檻全面上調，但原有主力總價帶仍占有一定比重；如近一年台北市總價1,000至2,000萬元住宅交易占比仍達34.3%，反映的是面對高購屋門檻下，預算有限的首購族或小家庭透過控制總價預算的同時，藉由減少坪數、增加屋齡或轉向外圍行政區等降低條件的方式，選擇繼續留在台北市。

資料顯示，十年前台北市總價2,000萬元內的住宅交易比重約近六成，但十年後，比重降至43.5%，取而代之的是，總價逾2,000萬元交易過半、躍為主力購屋總價帶，而總價千萬元內的交易占比已不到一成。

另外，十年前新北市千萬元內總價產品比重超過55%，但十年後比重大降26個百分點、至29.2%，且主力購屋總價1,000萬至2,000萬元住宅交易占比達48.9%、躍居新北市交易主流。

陳金萍指出，新北市緊鄰台北市，長期承接北市外溢的首購及換屋需求，近年隨著捷運路網、重劃區開發逐步到位，加上整體房價走升，部分鄰近台北市或交通機能成熟區域的住宅總價也隨之提高，使新北市千萬元以下住宅的交易比重逐漸降低。

不過陳金萍表示，由於新北市幅員廣大，且住宅產品、區域選擇較為多元，買方仍可透過調整購屋地段、屋齡及坪數控制總價。因此，總價1,000萬至2,000萬元住宅除了承接原有在地需求，也吸引部分由台北市移入的購屋族，逐漸成為新北市最主要的交易總價帶。

老戲院熄燈，都更再造華麗轉身。據實價揭露，近五年台北市有五家老戲院啟動更新計畫，更新價值超過215億元，光是西門電影街就有日新戲院、西門in89戲院、台北戲院等三家被建商接手，僅剩樂聲苦撐；但更新後老戲院將華麗轉身，以複合式商業大樓、住宅大樓再度亮相。

目前五大老戲院重建案中，僅陽明戲院、日新戲院在更新後依舊保留電影院；信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德指出，年輕世代現在還是會去西門町逛街，但較有消費能力的中生代若想要看電影等消費，就會往幾家知名的影城，一來硬體設備新穎，二來百貨公司或周邊商圈都提供更好的消費環境，因此時過境遷後，這些老舊電影院因客戶逐漸流失，就成為建商獲取土地開發案源的標的。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，西門町的老戲院大都坐落於商業區，容積率較高，且重建後不只做住宅使用，也可規劃為飯店、商場、影城、餐飲、辦公及服務式住宅等多元產品，更新重建的開發效益較大，讓業主或開發商願意投資參與重建。

據北市府、實價資料顯示，近五年台北市就有五家老戲院更新重建，五家老戲院更新後價值超過215億元，其中西門町電影街囊括三家，包括2003年松陽機構就取得產權、2021年7月拆除重建的日新戲院，以及今年5月各完成交易和整合的西門in89豪華影城、台北戲院。

高源不動產估價師聯合事務所所長陳碧源分析，西門町是台北市早期發展重心，具備地段、交通及商業機能優勢，包括日新戲院、西門in89豪華影城，以及台北戲院，均屬於高容積率的第四種商業區，儘管道路寬度僅12.73公尺，基準容積率636.5%，但加上容積獎勵就容易超過800%，加上部分建築免計容積後，可以使得一坪土地可蓋十坪建坪，開發價值效益大，吸引開發商投入更新或危老重建。

第七波信用管制上路後，房市買氣低迷，建商購地同步轉攻為守；不過專家指出，近兩年開發商雖然獵地保守，但具備優質地段、大面積完整基地或是多元用途的標的，建商仍會積極出手，除了老戲院外，包括飯店、幼兒園、汽車旅館、教會或加油站等，都是鎖定標的。

據信義全球資產彙整公開資訊觀測站資料指出，截至今年9月，2025、2026年建商獵地金額各達734億元、326億元，今年購地金額不到去年的七成，反映開發商對未來房市投資信心偏低，兩年獵地合計不到1,100億元；再對照戴德梁行歷年土地交易總金額來看，2019至2021年是房市購地高峰期，年土地交易量約達3,000億元左右，但2025年交易金額僅1,639億元、買盤近乎腰斬。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，2024年9月第七波信用管制上路後，房市景氣急轉直下，整體市況由賣方市場轉為自住剛需買盤。

雖然近兩年房市景氣不佳，不過陳金萍表示，從開發商獵地軌跡可看出，近兩年建商對於好地段、大面積完整街廓、多元用途標的等物件，依舊不停手，這類標的除了老戲院外，幼兒園、老（商務）飯店、汽車旅館等，均符合建商購地條件。

另外，陳金萍指出，像是大型餐廳或是婚宴會館、教會、百貨或大型賣場、KTV、加油站等，也是建商購買的標的。

台北市外溢購屋需求擴大，帶動新北市預售屋價格持續上揚，總價千萬元預售產品僅剩1.6%，五年來大減15.6個百分點，業內認為，曾被譽為「首購天堂」的新北市已成過去式。

永慶房屋研展中心副理陳金萍指出，營建工料費用高漲、精華區土地稀缺不斷墊高開發成本，加上台北市高昂的房價門檻，迫使剛需買盤移居新北，進一步推升新北市各重劃區的預售屋價格，使低總價的預售案量明顯萎縮，如今千萬以內的物件更是幾乎全面消失，購屋族面臨嚴峻的價格壓力。

據永慶房產集團統計實價登錄，今年上半年新北市預售屋各總價帶中，若與2022年同期相比，總價2,000萬元以下的交易占比從71%降至37.7%，首購最關心的總價千萬內預售產品，僅1.6%，五年來縮減15.6個百分點。

進一步觀察，總價2,000萬~3,000萬元預售屋的交易占比達到38%，首度超越總價1,000萬~2,000萬元區間，占比躍升市場主流總價帶。

陳金萍分析，2024年9月第七波信用管制實施後，儘管預售市場買氣急凍，但高昂營建成本仍支撐售價，加上建商為避免降價引發市場對房價續跌的預期心理，多採取拉長銷售時間、放寬付款條件或贈送精裝家具等策略控制價格，因此2025年至2026上半年間，預售市場始終維持「量縮價撐」格局。

另一方面，近三年新北市預售屋交易熱區的轉移，也是推升預售市場往中高總價帶集中的關鍵。陳金萍說明，交易占比下滑的區域如淡水區與林口區，都是前幾年推案量龐大，且房價基期相對低的行政區。

土城區則因近兩年推案量減少，以及價格快速攀升，購屋門檻提高，讓自住買方購屋心態轉趨觀望，交易占比明顯降低。

反觀新莊、永和與板橋區近三年預售屋交易占比同步提高，顯示核心蛋黃區憑藉大眾運輸便利、商業機能成熟、人口與居住需求穩定等優勢，且鄰近台北市主要就業區，對通勤族及換屋家庭仍具吸引力。當整體預售市場交易量縮減，市場買氣更容易集中在機能較完整、轉手性相對受認同的區域。

房價持續走高，購屋門檻也逐步拉高，對首購族而言，除了往外圍區域尋找低總價產品，也可將目光轉向中古成屋。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，相較預售市場，中古屋價格相對具議價空間，加上生活機能成熟，有助於首購族在有限預算下找到符合需求的住宅。

陳金萍指出，近年新北市預售屋主力總價帶持續向上推移，部分熱門區域的新案總價已非首購族輕易負擔，因此若預算有限，不妨考慮以通勤時間換取房價，或轉向中古屋市場。

專家指出，中古屋最大的優勢之一，是價格相對透明，實價登錄資料充足，買方也較有機會透過屋況、樓層及社區條件與屋主議價。

中古社區通常周邊商圈、交通、學區及生活採買機能相對成熟，不必像購買新重劃區住宅般等機能到位。

受傳統民俗月加上中南部豪雨影響，永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲8月旗下仲介店頭成交數據顯示，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%之間，惟年增3.4~17%，市況呈「北強南弱」；以整體來看，今年國內經濟佳，加上自住需求逐步回籠，下半年房市交易量可望優於上半年。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨指出，雖然8月台股延續7月高檔盤整格局，惟市場資金仍多在股市，高端客因資產配置考量，部分獲利了結進入豪宅市場，因此整體房市呈現蛋黃區「強者恆強」、蛋白區轉弱的市況，尤其是雙北市8月交易量增不少，中南部則因暴雨等影響，成交量萎縮。

台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐認為，8月因「青安3.0」上路，由於新政策新增資格限制，既排富也排老，並無掀起購屋熱潮；不過因新措施針對婚育家庭上調貸款額度，因此內部觀察8月年輕夫妻購屋比重明顯增加，總價1,500~1,800萬元的家庭房型，是8月房市買氣的新撐盤力量。

資料顯示，8月永慶、住商、中信、台灣房屋四大房仲旗下仲介店頭成交數據指出，8月交易量比7月小增6.5%或小減7.5%，惟與去年同期相較，均呈現成長態勢，年增幅度落在3.4~17%間，顯示市場緩步走出去年谷底；惟在市場資金多在表現亮眼的台股中，房市買盤回防市中心蛋黃區，市況多呈現「北強南弱」。

據住商機構資料，與7月相比，8月台北市交易量月增1.6%，新北市月增4.0%，桃園市月減6.1%，台中市月減17.4%，台南市月減14.0%，高雄市月減18.1%；大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶認為，由於年底選舉在即，政府房市政策應不至於出現緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩，惟民眾最在意的房價，恐怕仍呈現「區間整理、強者恆強」情況。

中信房屋總經理張世宗指出，與去年同期相比，全國交易量依然維持正成長，顯見市場基本盤仍在。不過9月即將登場的央行第3季理監事會議，因攸關現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，將是影響後續房市走向的關鍵。不過整體來說，今年下半年市場將是「穩中求進」格局。

永慶房屋研展中心副理陳金萍認為，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，以及部分自住需求陸續回籠，預期下半年房市交易量可望優於上半年。

　房市交易第二季以來較為明顯的復甦動能，被8月民俗月以及南部大雨成災澆熄，各大房仲8月門市交易量僅與前月相當，不過仍較低基期的去年同期成長約1成。房仲業者點名，9月中央銀行第三季理監事會議決策，將是影響後續房市走向的關鍵。

　　各大房仲業者自結8月門市交易狀況，永慶房產集團、台灣房屋均月增約6％，住商機構、中信房屋則微幅衰退；與去年同期相較，永慶、台灣房屋有雙位數的年增。

　　永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，國內經濟與就業市場維持穩定、科技出口持續支撐，部分自住需求陸續回籠，下半年房市交易量可望優於上半年；不過央行信用管制仍持續，短期內房市買氣難以快速放大。市場經過一段時間盤整後，部分屋主價格期待逐漸貼近市場，買賣雙方對價格的認知差距縮小，有助於觀望中的首購及換屋族加快決策，帶動整體交易量溫和回升。

　　台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐指出，股市高檔震盪，民眾資金規劃從激進轉向保守，目前限貸令尚未鬆綁，中南部家庭房型總價在青安3.0範圍內，青安政策的受益效果較大，青安3.0針對婚育家庭上調貸款額度，近期年輕夫妻購屋比例明顯增加，總價1,500萬～1,800萬元的家庭房型大二房、小三房，詢問度增加。

　　中信房屋總經理張世宗指出，9月將登場的央行第三季理監事會議，將是影響後續房市走向的關鍵，現行信用管制措施是否具備進一步鬆綁的空間，成為市場關注焦點；若央行能針對自住及換屋族群適度調整，將有助於降低購屋族的資金壓力，釋放潛在的購屋需求，帶動房市回溫。

　　住商不動產企研室執行總監徐佳馨指出，蛋黃買氣逐漸加溫，顯見買方對市場態度更明確，不過利率攀高等壓力，對買氣是一大影響，中長線來說，由於大選在即，應不至於出現政策緊縮，若無重大衝擊應能讓買氣回穩。

　台積電高雄廠及橋頭科學園區持續推進，帶動楠梓、高大特區周邊產業與人口發展，高大重劃區房市也逐步從新興住宅區，朝生活機能完整的居住圈發展。永慶不動產楠梓莒光加盟店店長黃國峰表示，近年高大特區住宅開發持續，隨著人口陸續移入，加上大型商業及生活服務業進駐，區域居住條件逐步改善，目前購屋市場以首購、自住及換屋族為主。

　　黃國峰指出，高大特區最大的特色是經過多年開發後，住宅、商業及休閒機能逐步成形，區內已有家樂福、全聯、寶雅等零售通路，以及健身工廠、大魯閣等休閒設施，餐飲部分也有麥當勞、藏壽司、老汕頭火鍋等連鎖品牌進駐，另有兩家星巴克及UNIQLO等品牌，主要商業機能則沿藍田路逐步發展。

　　除了商業機能外，高大特區的住宅環境也是吸引自住客的重要條件。黃國峰表示，區內絕大多數住宅屋齡在20年以內，重劃區街廓相對整齊，建築退縮及道路規劃也讓街道空間較為寬敞，加上公園及河堤步道等休閒設施，形成與傳統市區不同的居住環境。

　　房價方面，目前高大特區中古屋主流成交單價約每坪25萬～35萬元，新成屋及預售屋則約35萬～45萬元，市場新舊屋價差明顯。黃國峰表示，自政府2024年實施信用管制後，市場交易量明顯縮減，投資型買盤退場，房市逐漸回歸自住及換屋等剛性需求。經過前一波價格修正後，目前市場交易逐步回穩，買方結構也較過去健康。

　　購屋族群方面，首購、自住及換屋仍是目前市場主力，而台積電及半導體產業進駐，也讓高大特區的實際居住需求增加。黃國峰表示，台積電高雄廠已有廠區正式生產，後續仍有廠房陸續完工，加上橋頭科學園區未來廠商進駐，將持續帶來就業人口，對鄰近住宅市場形成長期支撐。

　　其中，高大特區距離橋頭科學園區約15～20分鐘車程，相較橋科目前生活機能仍在發展，高大特區已有較完整的商業及住宅環境，因此未來產業人口增加後，也可能擴大高大特區的居住需求。

　　不過，交通及大眾運輸仍是區域發展需要補強的部分。目前高大特區主要依靠公車及自行開車，大眾運輸便利性仍不及市區。黃國峰指出，捷運紫線目前仍在評估階段，若未來推動，可進一步改善高大特區與高雄市區間的大眾運輸；此外，新台17線預計年底通車，也可望改善高大特區往市區方向的交通。

　　展望未來3～5年，黃國峰認為，除半導體產業持續發展，新台17線、捷運紫線及區內商業土地開發都值得關注；藍田國小啟用，則代表高大特區的發展開始從大量住宅興建，進一步進入人口進駐、教育機能及生活機能同步成熟的階段。

　　◆達人小叮嚀

　　近年高大特區土地及營建成本上升，新案產品以大樓為主，透天產品供給相對有限，若有透天需求，可留意少量中古市場；首購及自住族則可利用目前市場案源較多的階段，多方比較坪數、屋齡、建商品牌及總價條件。此外，若以投資角度進場，仍須留意目前產業人口尚未完全到位，加上建商持續推案，短期價格表現未必如預期。

房市買氣回來了。據內政部最新資料顯示，7月全國建物買賣移轉棟數達2.64萬棟，不僅單月交易量是自去年1月以來首次突破2.6萬棟，更創19個月以來單月新高；累計今年前七月全國建物買賣移轉棟數達15.1萬棟、年減2%，累計年減幅呈逐步收斂，反映成屋交易量逐步回穩。

永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，反映6月至7月初的成屋交易狀況的建物買賣移轉棟數，7月在AI與科技產品出口動能強勁，國內經濟維持穩健成長，民眾對就業及所得前景仍具信心，自住與置產需求因而獲得支撐。

另外，陳金萍認為，7月台股高檔震盪劇烈，部分投資人考量市場風險，選擇適度獲利了結，加上市場預期通膨仍在，部分獲利資金轉進具保值性的房地產，推升7月全國成屋交易量月增逾13%。

陳金萍表示，而2026年7月除了中古屋交易有所回溫外，部分都會區的新屋完工交屋量也明顯增加。在中古屋買氣與新屋交屋潮共同挹注下，推升全國7月建物買賣移轉棟數較去年同期增加逾一成。

資料顯示，7月全國建物買賣移轉棟數為26,404棟，月增13.2%、年增10.4%，不僅呈現「年、月雙增」，更是自2025年1月以來、單月交易量首次突破2.6萬棟，量能創19個月以來單月新高。

累計今年前七月全國建物買賣移轉棟數為151,023棟，年減2%，累計年減幅逐步收斂；陳金萍分析，數據顯示今年以來國內經濟與就業情勢穩定、台股財富效果延續，以及各都會區新屋交屋潮挹注，有助今年交易量逐步回穩，帶動年減幅持續縮小。

展望後市，陳金萍指出，目前台灣經濟穩健成長，科技業與出口動能持續提供支撐，台股高檔震盪，市場信心回溫，加上今年大量新屋陸續交屋，認為今年整體建物買賣移轉棟數可望較去年回穩。

　　台中房市進入盤整期，大里區卻憑藉交通升級、產業聚落、成熟機能三大優勢，展現相對穩健的市場韌性。介於南區與霧峰區之間的大里，不僅可透過文心南路串聯南屯、七期與八期，台74線快速道路更強化與國道3號、國道6號的交通連結，搭配軟體園區及既有工業區產業人口支撐，形成兼具居住、產業與交通機能的成熟生活圈。

　　永慶不動產國光大里加盟店東沈文昌表示，交通建設持續加碼，是大里房市的重要利多。台74線草湖交流道已通車，今年初台74線大里一交流道新增北出匝道也正式啟用，進一步改善十九甲及周邊地區聯外交通，讓大里南側交通路網更趨完整。

　　更具長線想像空間的，則是捷運路網布局。中市府持續推動「屯區捷運環狀線（紫線）」，規劃自大慶站經大里、太平一路向北銜接捷運綠線延伸線，全長約16.3公里、規劃16座高架車站，其中大里段規劃於德芳南路、國光路一帶銜接未來路網。

　　服務年資超過30年的沈文昌，深耕大里區與南區房市，主要布局興大商圈及大里一期、二期重劃區，產品涵蓋透天、別墅、店面及華廈等，客群則鎖定公教人員、首購族與換屋族。

　　沈文昌表示，大里主要熱鬧區域包括中興商圈、大買家商圈、長庚仁愛商圈及國光路沿線；大里一期、二期重劃區屬於區內精華地段，生活機能成熟，鄰近大型醫療院所、量販購物商場及國立中興大學，吸引自住客與置產客群進駐。

　　沈文昌說，大里近年房價漲跌幅相對有限，熱門商圈修正約5％至 10％，外圍區域約10％至15％，其中大里一期、二期重劃區仍是區內購屋熱點。大里一期開發逾30年，雖屬成熟舊商圈，但憑藉完善生活機能，20至30年中古大樓3房＋平面車位，總價約800萬至1,200萬元，仍是首購族接受度較高的產品；屋齡10年內同類型產品則約1,500 萬至1,800萬元；中古透天總價帶約1,200萬至2,000萬元。

　　至於精華區大里二期重劃區，則以低密度住宅及別墅產品見長，1 0至20年別墅總價約2,000萬至3,000萬元，電梯別墅則站上3,500萬元以上，反映區內土地稀缺及居住品質優勢。

　　

　過去幾年房市熱絡期，建商推案遍地開花，造成預售市場供給明顯增加，不過近期隨房市景氣反轉，剛需有限的縣市開始面臨去化壓力，尤其是非七都的其他縣市，隨建案陸續完工的交屋潮來臨，餘屋量激增更是「壓力山大」。

　　統計近年全台非七都的十個縣市，除苗栗縣、基隆市建案平均銷售率超過7成，主要受惠新竹、雙北外溢效果，其餘包括彰化、南投、屏東、花蓮等縣，建案平均銷售率均跌破5成。

　　永慶房產集團統計顯示，苗栗縣與基隆市分別以71.2％及70.5％的銷售率，名列非七都前二名。永慶房屋研展中心副理陳金萍表示，苗栗受惠於竹南、頭份科技產業聚落發展成熟，及新竹高房價外溢效應，持續吸納科技就業人口與自住買盤，即使推案規模較大，市場仍具備不錯的去化能力。

　　基隆近年因基隆捷運議題、相較雙北更具競爭力的房價優勢，吸引部分通勤族與首購族進場、加上往返台北市便利，在雙北房價高漲下，磁吸雙北外溢族群，成為部分購屋族移居選擇。

　　相較下，南投縣、花蓮縣銷售率分別僅35.7％及40.9％，在全台敬陪末座，陳金萍表示，南投縣缺乏大型產業園區與重大就業聚落支撐，難以吸引就業人口進駐，住宅需求主要仰賴在地自住客，在市場買氣降溫後，建案銷售表現受到影響。

　　花蓮縣人口成長動能有限，工作人口也持續往其他都會區移動，地震、颱風等天然災害衝擊，購屋態度趨於保守，在新增需求有限的情況下，建案銷售表現相對疲弱。

　　陳金萍表示，過去重大建設與產業利多往往能帶動建商積極推案，在市場熱度降溫後，人口成長、就業機會才是影響建案銷售表現的關鍵，具備穩定人口流入與產業聚落支撐的區域，較有機會維持銷售動能，若需求沒有明顯成長，餘屋銷售壓力恐將持續攀升。

　　台北市內湖區西湖商圈鄰近內湖科技園區，龐大就業人口支撐下，擁有明星學區，吸引科技新貴、企業主及重視子女教育的家庭進駐，區內住宅供給有限，即使近年房市交易量縮，房價仍展現強勁支撐力，成為台北市具保值性的住宅市場之一。

　　擁有13年服務年資、精耕長虹天璽、長虹park公園館、璞園璞山鄰、長耀巷上至善、麗山新村商圈等社區的永慶房屋西湖直營店店長梁士韋表示，西湖商圈以西湖捷運站為核心，緊鄰內科外，生活機能成熟，內湖路一段連鎖餐廳、特色小吃、銀行、診所等，生活所需幾乎都能一次滿足；西湖市場美食街是當地知名的庶民美食聚落，此外，鄰近大直美式生活圈，可共享百貨商場及國際化餐飲。

　　麗山國中、麗山高中學區向來深受家長青睞，不少家庭為了孩子就學而提前購屋設籍，形成穩定的學區需求；環山路二段鄰近金面山登山步道，擁有特殊的金黃色石英岩地形，是台北市熱門親山步道之一。

　　梁士韋指出，麗山生活圈住宅供給約9成為公寓產品，華廈及電梯大樓僅約20棟，可供選擇的物件有限，經常出現「有需求、沒物件」的情形。由於屋主多半不急於出售，市場供給長期偏少，即使整體交易量下降，價格仍相對穩定，買賣雙方價格認知差距通常不到5％。

　　目前區內屋齡40年左右的公寓為交易主力，總價約1,500萬至2,00 0萬元，每坪成交約60萬元；中古電梯住宅總價約3,500萬至4,000萬元，單價約每坪80萬元。其中，「西湖寧境」成交總價約3,800萬至 4,300萬元；「長虹天璽」、「璞山鄰」等高總價社區受到高資產族群青睞。至於20年內的小坪數套房產品，因供給僅三、四棟，單價已站上每坪90萬至100萬元；頂級豪宅產品每坪更突破100萬元，總價上看1億元。

　　梁士韋表示，市場主要有兩大購屋族群，一是新婚家庭，希望取得麗山學區設籍資格，偏好總價相對親民、公設比低、坪效高的老公寓；另一類則是內湖科技園區上班族、企業主及科技新貴，看重步行即可上班及生活便利性，預算相對充裕，偏好電梯住宅或品牌建商社區。

　　展望未來，東環段捷運建設被視為西湖商圈最大利多之一，未來可串聯松山、信義、士林及內湖等重要生活圈，進一步改善內湖科技園區長期交通壅塞問題，提升區域通勤效率。

　　台北市房價高漲下，兼具自然環境、成熟生活機能與未來捷運建設題材的文山區木柵，相較大安、信義等蛋黃區，木柵中古住宅價格約為市中心同類型產品的6～7折，加上台北捷運南環線預計2032年完工，交通建設題材持續發酵，區域房市發展潛力備受市場看好。

　　擁有7年服務年資、專營木柵商圈的永慶房屋木柵市中心直營店店長林家瑞表示，木柵生活圈兼具市區便利與居住品質，區內以文山區行政中心為中心，生活機能成熟，採買、金融、醫療及行政服務一應俱全，車程約20分鐘即可抵達信義計畫區，亦方便往返內科園區，是不少雙北通勤族購屋的重要考量。

　　教育資源方面，包括明道國小、木柵國小等明星學區，以及私立再興中小學等知名學校，吸引不少家長為了孩子教育提前布局。區內綠覆率高，擁有木柵公園等大型綠地，木柵公園規模接近大安森林公園，提供完善休憩空間，讓木柵成為兼具都市便利與自然環境的住宅區。

　　木柵中古電梯大樓為市場主流，總價約1,500萬至2,500萬元，以屋齡約30年的產品最受歡迎，主力坪數約25至30坪，不含車位；公寓產品則以屋齡約40年、25至30坪最具市場性，每坪約45萬至55萬元，總價約1,300萬至1,800萬元，對於預算有限的首購族仍具吸引力。

　　林家瑞指出，木柵購屋族群以首購族為主，不少買方原本就在文山區租屋、就學或生活，熟悉區域環境後選擇落地生根，也有不少通勤信義區、內湖科技園區的上班族，看中木柵兼顧房價與通勤便利的優勢。

　　「觀星台北」近年市場詢問度高，每年約有8至10件成交，坐落萬坪基地，居住環境安靜、管理完善且管理費相對親民，目前三房產品每坪約50萬至55萬元，二房產品約56萬至62萬元，具有不錯性價比。

　　捷運環狀線南環行經木柵路二段、三段沿線設置馬明潭站及行政中心站，預計2032年完工，捷運通車後將大幅提升交通便利性，目前木柵公寓價格仍較景美便宜約每坪10萬元，中古電梯大樓亦有約10萬至 15萬元價差，換算總價可相差300萬至400萬元，在預算考量下更具吸引力。

　　若與景美相比，雖然木柵目前商業機能仍略遜一籌，但在南環線建設帶動下，增值潛力受到市場期待；景美發展早，不少公寓屋齡已達 40年以上，木柵住宅屋齡更新、居住品質較佳，不少買方轉向木柵。

六都昨（3）日公布最新7月買賣移轉棟數合計達20,506棟、創近19個月新高，為月增12%、年增8.8%，顯示今年台股表現亮眼，股市資金外溢成屋市場，加上新案交屋潮、「青安2.0」末班車上車潮助攻，移轉量連兩月呈現「年月雙增」，買氣「築底升溫」。

信義房屋不動產企研室專案經理曾敬德表示，第1季央行微鬆綁加上上半年股市大漲的財富效益，今年上半年來、尤其從3月下旬到6月，市場以自用為主，買氣觸底回溫、維持穩定，惟整體市場仍維持盤整走勢。

住商不動產企劃研究室執行總監徐佳馨、台灣房屋趨勢中心執行長張旭嵐、永慶房屋研展中心副理陳金萍、中信房屋研展室副理莊思敏君認為，7月六都買賣移轉量寫下今年單月新高，且連兩月「年月雙增」，顯示在房市自住剛需支撐，加上新案交屋潮湧現、「青安2.0」末班車的上車潮助攻下，成屋市場逐漸走出打炒房陰霾，令全國不分南北、買氣呈「築底升溫」態勢。

資料顯示，7月六都買賣移轉棟數合計達20,506棟，不僅月增12%、年增8.8%，呈現連兩月「年月雙增」，更創近19個月新高；六都中，高雄市單月移轉量3,564棟，寫下近23個月大量，且年增率達26.2%居六都之冠，表現最亮眼。

六都公布了今年7月的買賣移轉棟數，總計六都共20,506棟，寫下近19個月新高，月增12%，年增8.8%，其中高雄寫下近23個月大量、年增率六都第一，表現最亮眼；台北市單月移轉棟數達2,352棟、年增13.5%，表現不俗；以月成長率看，台中市、台北市、高雄市各月增18.8%、17.5%、17.2%。

大家房屋企劃研究室公關襄理賴志昶分析，台股續創新高，增添部分資產族群進場房市的信心，惟房市前景仍不明朗，台北、高雄南北兩大都會區因地段優勢，吸引置產買盤齊聚。

徐佳馨指出，在房市自住當道下，資產型買盤回防蛋黃區趨勢顯著。累計今年前七月六都交易量合計為117,944棟，較去年同期年減0.9%。